Regularização · São Paulo, Guarulhos e Atibaia
Regularização de imóvel: documentos, custos e prazos
O que separar, quanto se paga e até quando pedir a regularização de casa ou comércio construído ou ampliado sem alvará, cidade por cidade.
- 13/04/2027
- prazo do Imóvel Regular em Guarulhos
- Lei 17.202/2019
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- Casa e comércio
- imóveis que entram
Resposta rápida
Regularizar um imóvel é aprovar na prefeitura a área que foi construída ou ampliada sem alvará. O processo pede documentos do imóvel e do dono, um levantamento do que existe e um projeto de regularização com responsável técnico. Os custos são as taxas municipais, impostos ligados à obra e os honorários. Cada cidade tem sua lei e seu prazo.
Quando vale regularizar
A área construída sem alvará não aparece na matrícula nem, muitas vezes, no IPTU. Na hora de vender, o comprador que precisa de financiamento esbarra na diferença entre o imóvel real e o registrado. Em inventários e partilhas, a mesma diferença atrasa tudo.
Regularizar também é o primeiro passo para ampliar de novo com alvará: a prefeitura só considera existente a área que tem aprovação. Quem pretende reformar ou construir mais deve regularizar antes, aproveitando o mesmo levantamento.
O que costuma travar o processo
Os entraves mais comuns são matrícula desatualizada, divergência de área entre IPTU e realidade, construção sobre recuo obrigatório ou em faixa não edificável e falta de condições mínimas de habitabilidade. Alguns desses casos se resolvem com adequação no projeto; outros tiram o imóvel do programa. Saber isso antes evita gastar com projeto que não será aprovado.
Como é o levantamento
O levantamento mede o imóvel como ele está hoje: paredes, aberturas, alturas, áreas cobertas e descobertas e a posição no lote em relação às divisas. Com ele, o projeto de regularização mostra exatamente o que existe, e a área calculada serve de base para as taxas. Um levantamento preciso evita exigências e diferenças de área no cartório depois.
Referências
São Paulo
A Lei 17.202/2019 permite regularizar edificações concluídas até 31 de julho de 2014, com regras e taxas próprias, enquanto o prazo de pedido estiver aberto. Fora dela, o caminho é o Código de Obras.
Guarulhos
O Programa Imóvel Regular, criado pela Lei 8.530/2026, recebe pedidos de casas e comércios até 13 de abril de 2027, com taxa por m² e ISS parcelável.
Atibaia
A Câmara de Atibaia aprovou em 20 de outubro de 2026 um projeto para regularizar construções irregulares. A sanção e as regras finais ainda precisam ser confirmadas em fonte oficial.
Atualizado em novembro de 2026.
Na prática
Documentos que normalmente se separam para começar.
- Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
- Carnê ou certidão do IPTU, com a área lançada pela prefeitura.
- Documentos pessoais do proprietário, ou contrato social, no caso de empresa.
- Plantas antigas ou alvarás anteriores, se existirem.
- Fotos atuais do imóvel por dentro e por fora.
Passo a passo
- 01
Conferir o enquadramento
Data da obra, uso e localização definem se o imóvel cabe na lei em vigor.
- 02
Levantar o que existe
Medição completa, com plantas e cortes do imóvel como está hoje.
- 03
Montar o projeto de regularização
Peças exigidas pela prefeitura, com o RRT do responsável técnico.
- 04
Protocolar e pagar as taxas
Pedido no sistema da cidade e guias de taxa e imposto.
- 05
Averbar na matrícula
Com a regularização aprovada, a área é averbada no cartório.
Perguntas frequentes
Por que regularizar?
Para vender sem desconto, financiar, fazer inventário sem pendência, ampliar de novo com alvará e evitar multa.
Apartamento entra na regularização?
A regularização tratada aqui é de casas e comércios. Em apartamento, a obra interna segue o condomínio e a NBR 16280.
Quanto custa?
Somam-se taxa municipal por m², impostos ligados à obra e os honorários do levantamento e do projeto, que dependem da área e das adequações.
Quanto tempo leva?
O levantamento e o projeto saem em poucas semanas. A análise depende da prefeitura e das exigências.
Toda construção pode ser regularizada?
Não. Área pública, preservação permanente e faixas não edificáveis costumam ficar de fora. Por isso conferimos o enquadramento antes.
A regularização aumenta o IPTU?
Pode aumentar, porque a área construída passa a constar no cadastro da prefeitura. Em compensação, o imóvel fica apto a vender, financiar e ampliar.
Posso regularizar e reformar ao mesmo tempo?
Em muitos casos, sim, aproveitando o mesmo levantamento. O caminho depende da cidade e da lei em vigor.
Preciso estar com o IPTU em dia para regularizar?
Em geral, débitos do imóvel atrapalham o processo. Vale conferir a situação do IPTU antes de protocolar o pedido.
Quem assina a regularização?
Um arquiteto ou engenheiro, com RRT ou ART registrada, responsável pelo levantamento e pelo projeto apresentado à prefeitura.
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